近年来，随着我国城镇化率在2023年达到65.22%，突破关键临界点，城乡发展格局正经历深刻变革。北上广深等超大城市人口回流、县域经济增速连续五年超越大城市群，城市中产对 “半城半乡” 生活模式的关注度也在大幅提升，搜索量激增 300%。在这样的大背景下，田园东方创始人张诚首次提出了“城乡综合体”，并发表原创文章《为什么田园综合体的进阶是“城乡综合体”——从单向输血到双向循环的文明重构》，近日，记者采访了田园东方张诚，深度了解这一概念的内涵、必要性及实践路径。

田园东方张诚深耕城乡融合发展领域十余年，见证诸多中国式现代化的空间实验。他认为当城镇化进入高阶阶段，曾经作为乡村振兴重要抓手的田园综合体，已难以承载城乡要素对流的需求，必须升级为“城乡综合体”，以此重构新时代的文明载体。

张诚在文章中指出，从人口维度来看，我国农村人口老龄化问题严峻。第七次人口普查数据显示，农村常住人口中60岁以上占比达23.8%，部分空心化村庄老龄化率突破40%，传统田园综合体依赖的“文旅引流”模式应对乏力。张诚提出“三类新移民设想”破解这一困境。在园田社项目中，通过搭建数字游民公社吸引技术型回流群体，其远程办公收入反哺本地消费；利用医保异地结算政策打造长三角养老社区，形成养老型候鸟群体，他们与本地老农共建“代际知识交易所”；引入非遗传承人，带动创客型新乡贤发展。该项目实施三年后，20-35岁常住人口占比从9%提升至27%，形成“人口年轻化孤岛效应”。

产业维度上，传统农业增值困难，农业劳动生产率仅为第二产业的18%、第三产业的23%，“农业+旅游” 模式难以突破价值天花板。张诚以田园客厅项目为例，提出“三产化学融合” 路径。第一产业工业化，建立稻米DNA数据库，精品米价格提升470%；第二产业服务化，将农产品加工车间改造为沉浸式体验空间；第三产业在地化，温泉度假区引入中医理疗且药材取自本地林场。这种融合使项目综合收益提升3.2倍。

土地制度方面，农村集体经营性建设用地入市面临“城市资本掠夺”与“农民权益虚化”的双重质疑。张诚团队在园田社项目实践“三维土地改革”，地表层发展数字、精品、创意农业提升产值；地上层利用集体建设用地建设创客空间，收益按比例分成；地下层开发地热资源并探索用益物权质押融资。这一模式使土地综合效益提升8倍，还避免了“非粮化”争议。

生态维度，生态产品存在定价困境，GEP核算“有价无市”。据记者了解，在江苏某地项目实践案例研究中，张诚团队发现该项目实现创造了碳汇增量交易、生物多样性证券化、气候衍生品开发等转化路径，实现生态价值量化，如竹林改造带来830万元碳交易收入。

此外，张诚在《在地村镇化》专著中的理论框架，正通过“田园客厅”模式落地。以南京汤山龙尚园田社项目为例，在规划层采用“逆向规划”技术；实施层建立“政府+企业+合作社”三权分置架构获取政策性贷款；运营层开发城乡融合OS系统监测城乡要素流动。该项目还在产权重组、服务重构、文化再生方面进行创新，使入住率常年保持在85%以上。

张诚向记者描绘了他对“城乡共同体”的美好未来：“晨间六时，上海建筑师在稻田边召开视频会议，背景里的插秧机成为最炫 PPT 元素；正午十二时，区块链工程师与村会计共同调试农产品溯源系统，量子加密技术与老算盘达成和解……”这种城乡深度融合的场景，正是“城乡综合体”理念的生动诠释。

田园东方创始人张诚首次提出的“城乡综合体”新概念，正在为城乡融合发展提供全新视角与实践指引。它不仅是基于大量实际案例与数据进行深入分析，还提出切实可行的解决方案，对推动我国城乡一体化建设、打破城乡二元对立格局具有重要的理论与实践价值。在未来的城乡发展进程中，“城乡综合体”有望成为重要的发展范式，引领城市文明与乡土智慧深度交融，创造全新的文明形态。

田园东方集团，田园综合首创者，城乡融合发展实践者。公司坚持乡村振兴、城乡融合，旨在实现“让人们在城乡之间幸福美好地生活”的愿景。

集团创立于2011年，一直深耕华东，布局西南和华南区域，成立至今开发建设运营了十余个乡村振兴、田园文旅项目。在上海和北京分别设置业务总部和管理总部，对外服务于全国超50个乡村振兴、城乡融合、文旅项目。拥有五大区域事业部以及200多家合作联盟。

公司主张以田园综合体方法论，开展乡村振兴领域的策划、规划、投资、开发、建设、运营等全程服务业务，构建乡村振兴路线图，立足农业、文旅、社区的发展，打造和运营高质量、可持续的乡村振兴、城乡融合发展项目。旗下拥有田园东方研究院、田园东方运营公司、田园东方农业公司等主要业务机构，开展乡村振兴规划运营一体化服务、乡村资产田园社区开发运营业务、地方好物农联优品研发销售业务三大业务，具备着优质的资源整合管理能力、积累了丰富的实践案例和落地经验。