3月14日，房地产交易和服务平台贝壳控股有限公司公布2023年全年业绩。数据显示，2023年，贝壳的总收入由2022年的607亿元增长至778亿元，同比增长28.2%；净利润为58.9亿元，经调整后净利润为97.98亿元。此外，2023年，贝壳的经营性现金净流入为112亿元，是全年经调整净利润的1.1倍。

虽然贝壳业绩的大幅增长，仍然可以与疫情联系在一起，是因为疫情的影响，导致贝壳公司2022年的业务没有全面恢复，2023年恢复较快，带来了业绩的快速增长。但是，从实际情况来看，显然不是主要原因，更不是唯一原因。贝壳出现的业绩大增现象，与广大居民、特别是年轻居民和新市民的观念转变有着更为密切的关系。

要知道，从目前的房地产市场整体状况来看，仍然处于相对低迷的状态。国家统计局发布的数据显示，2023年，全国住宅投资83820亿元，同比下降9.3%；住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%，其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%；住宅销售面积下降8.2%，住宅销售额下降6.0%；住宅待售面积增长22.2%。也就是说，在住宅建设和销售层面，对开发企业来说，压力是非常大的。一些原本被认为非常安全的开发企业，也都出现了资金链紧绷或断裂压力，如碧桂园、融创等。特别是近期，万科也陷入到舆论的风口浪尖，并被国际评级机构调降了信用评级，是一个值得重视的信号。

客观地讲，房企出现的风险，并不完全是企业自身的问题，尤其像万科这样一直管理规范、现金流充裕、危机意识很强的企业，也受到资金链紧绷的困扰，确实需要从企业之外的客观层面找原因。表层原因，就是市场低迷，住宅等销售状况不佳；深层原因，则是广大居民的住房消费观念发生了很大变化。简单地讲，他们已经不再为拥有一套属于自己的住房而拼命，更多的人、特别是90后、95后、00后，考虑的是如何让自己舒心生活、安心生活、快乐生活、幸福生活，而不是背着一身债像蜗牛一样生活。

于是，房地产市场的格局也出现了比较大的变化，买房者逐步减少，租房者不断增多。愿意当房奴的，还是70后、80后，90后愿意当房奴的比重已经较低，95后、00后则很少有愿意当房奴的。不愿当房奴，按照目前这类人群的经济条件，能够购房的人数比例就会很低，租房者则大量增加。也许，这就是开发商与住房运营商在过去的一年中，出现冰火两重天的主要原因，且不是之一。

事实就是如此，如果开发企业还在围绕建房、售房而奋斗，而不正视广大居民住房观念转变的实际，发展租房业务，提升租房能力，那么，随时有可能趴下。相反，那些像贝壳一样从事住房运营的企业，则会越来越好。毫无疑问，这也给决策层和管理层带来一个新的课题，那就是在政策的制定和供给方面，也要顺应形势变化，不要再给开发企业输血，而要倒逼开发企业自我造血。造血的方法之一，就是将一部分商品住宅转型为租赁房，为广大居民提供租赁房服务。虽然资金压力仍然会很大，但比起硬等售房，还是要更合理、更科学、更符合实际情况一些。

中国的房地产市场，已经到了需要转型的阶段，切不要再盲目听从业内人士的错误判断，中国的居民，已经没有那么大的住房购买能力，也没有购房动力，更没有购房冲动。目前房地产市场的存量房、闲置房、空置房，已经基本能够满足当下居民的住房需要，刚性消费带来的市场需求，也已经无法承受大面积建设新房。地方政府想依靠房地产拉动经济增长的空间已经越来越小，必须把发展经济的注意力放到实体经济、新兴产业、高技术领域，要大力发展新质生产力。也只有把经济发展好，把生产力水平提上去，让居民充分就业，才能诞生新的购房能力。

房地产与经济的关系不能颠倒，房地产只能是经济的一部分，房地产不能成为经济增长的决定因素。把握好这层关系，才能理顺发展思路，才能让房地产市场健康发展，才不会出现新的房地产市场风险。必须从贝壳业绩的大增中看到房地产市场的新变化，从而积极调整发展思路，加快房地产租赁市场发展，推动开发企业转变发展观念，实现开发与租赁两条腿走路，尽快渡过目前的发展难关。