3月14日,房地产交易和服务平台贝壳控股有限公司公布2023年全年业绩。数据显示,2023年,贝壳的总收入由2022年的607亿元增长至778亿元,同比增长28.2%;净利润为58.9亿元,经调整后净利润为97.98亿元。此外,2023年,贝壳的经营性现金净流入为112亿元,是全年经调整净利润的1.1倍。

虽然贝壳业绩的大幅增长,仍然可以与疫情联系在一起,是因为疫情的影响,导致贝壳公司2022年的业务没有全面恢复,2023年恢复较快,带来了业绩的快速增长。但是,从实际情况来看,显然不是主要原因,更不是唯一原因。贝壳出现的业绩大增现象,与广大居民、特别是年轻居民和新市民的观念转变有着更为密切的关系。



要知道,从目前的房地产市场整体状况来看,仍然处于相对低迷的状态。国家统计局发布的数据显示,2023年,全国住宅投资83820亿元,同比下降9.3%;住宅施工面积589884万平方米,下降7.7%,其中,住宅新开工面积69286万平方米,下降20.9%;住宅销售面积下降8.2%,住宅销售额下降6.0%;住宅待售面积增长22.2%。也就是说,在住宅建设和销售层面,对开发企业来说,压力是非常大的。一些原本被认为非常安全的开发企业,也都出现了资金链紧绷或断裂压力,如碧桂园、融创等。特别是近期,万科也陷入到舆论的风口浪尖,并被国际评级机构调降了信用评级,是一个值得重视的信号。

客观地讲,房企出现的风险,并不完全是企业自身的问题,尤其像万科这样一直管理规范、现金流充裕、危机意识很强的企业,也受到资金链紧绷的困扰,确实需要从企业之外的客观层面找原因。表层原因,就是市场低迷,住宅等销售状况不佳;深层原因,则是广大居民的住房消费观念发生了很大变化。简单地讲,他们已经不再为拥有一套属于自己的住房而拼命,更多的人、特别是90后、95后、00后,考虑的是如何让自己舒心生活、安心生活、快乐生活、幸福生活,而不是背着一身债像蜗牛一样生活。



于是,房地产市场的格局也出现了比较大的变化,买房者逐步减少,租房者不断增多。愿意当房奴的,还是70后、80后,90后愿意当房奴的比重已经较低,95后、00后则很少有愿意当房奴的。不愿当房奴,按照目前这类人群的经济条件,能够购房的人数比例就会很低,租房者则大量增加。也许,这就是开发商与住房运营商在过去的一年中,出现冰火两重天的主要原因,且不是之一。

事实就是如此,如果开发企业还在围绕建房、售房而奋斗,而不正视广大居民住房观念转变的实际,发展租房业务,提升租房能力,那么,随时有可能趴下。相反,那些像贝壳一样从事住房运营的企业,则会越来越好。毫无疑问,这也给决策层和管理层带来一个新的课题,那就是在政策的制定和供给方面,也要顺应形势变化,不要再给开发企业输血,而要倒逼开发企业自我造血。造血的方法之一,就是将一部分商品住宅转型为租赁房,为广大居民提供租赁房服务。虽然资金压力仍然会很大,但比起硬等售房,还是要更合理、更科学、更符合实际情况一些。



中国的房地产市场,已经到了需要转型的阶段,切不要再盲目听从业内人士的错误判断,中国的居民,已经没有那么大的住房购买能力,也没有购房动力,更没有购房冲动。目前房地产市场的存量房、闲置房、空置房,已经基本能够满足当下居民的住房需要,刚性消费带来的市场需求,也已经无法承受大面积建设新房。地方政府想依靠房地产拉动经济增长的空间已经越来越小,必须把发展经济的注意力放到实体经济、新兴产业、高技术领域,要大力发展新质生产力。也只有把经济发展好,把生产力水平提上去,让居民充分就业,才能诞生新的购房能力。

房地产与经济的关系不能颠倒,房地产只能是经济的一部分,房地产不能成为经济增长的决定因素。把握好这层关系,才能理顺发展思路,才能让房地产市场健康发展,才不会出现新的房地产市场风险。必须从贝壳业绩的大增中看到房地产市场的新变化,从而积极调整发展思路,加快房地产租赁市场发展,推动开发企业转变发展观念,实现开发与租赁两条腿走路,尽快渡过目前的发展难关。